С января 2014 года в России отмечают заметный рост индивидуальных инвестиций граждан в недвижимость. Так получилось, что нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране вынудила граждан, которые хотят сохранить свои сбережения, вывести их из банковских вкладов и вложить в квартиры на первичном рынке или в торговые помещения.
Скорее всего, россияне ориентируются на предыдущие кризисы: тогда цены на недвижимость быстро восстанавливались и вообще такого рода вложения считались надежными и прибыльными. Оттого и сейчас растет доля инвестиционных квартир на первичном рынке. К слову, этой весной доля таких покупок квартир с целью инвестирования средств выросла с 10 до 30%. И это своего рода даже рекорд для инвесторов.
Наверняка, здесь снова
сработала старая «привычка»
непрофессионального российского
инвестора: "В любой непонятной ситуации
вкладывай деньги в недвижимость".
Так уж вышло, что для большинства россиян
вложение денег в квадратные метры —
процедура более-менее понятная и менее
рискованная по сравнению с рынком ценных
бумаг, депозитами в банках и рынком
драгметаллов. Однако каждому вкладчику
надо знать правила игры, чтобы быть
успешным инвестором.
Не так важно, кто является инвестором в квартиры — как правило, это те граждане, которые вкладывают в недвижимость от 2 до 50 млн руб. Они готовы свободные средства вложить с с расчетом заработка на перепродаже либо сдаче недвижимости, чтобы получать стабильный доход за аренду. Самый понятный и доступный для них рынок массового жилья. Здесь не такая высокая стоимость квадратного метра, как в коммерческой недвижимости и жилых домах бизнес-класса. В инвестиции в коммерческую недвижимость лидирует сегмент стрит-ретейла и небольшие офисные блоки. Скорее всего, в этом сегменте инвесторы рассчитывают только на ренту, т. к. цены на этот класс недвижимости растут на уровне инфляции.
Что касается «правил» инвестирования, то здесь есть несколько обязательных пунктов. Во-первых, необходимо понимать, что самое выгодное предложение дается на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Риск, конечно, высок, что здание не достроят или не введут в эксплуатацию, однако и максимальная доходность может дойти до 50%, отмечают эксперты. Такой объект недвижимости лучше продавать до получения прав собственности, когда цена уже на максимуме, и проект сдают госкомиссии, - так вы не избежите лишних затрат на выплату налогов.
Еще один важный момент.
Для частного инвестора сдавать квартиру
в аренду - невыгодная сделка. Дело в том,
что средняя доходность от сдачи квартиры
в новостройке эконом- и комфорт-класса
сегодня составляет примерно 4-7% годовых,
окупится она только через 18-22 года. К
тому же не учитывается простой жилья,
если не найдутся арендаторы.
Другая схема инвестирования — с затратами от 1 до 10 млн долларов — это покупка офисов блоками. Если вы приобретете помещения на первом этаже здания, то такой «стрит-ретейл» принесет вам стабильный доход в 11-12% годовых (если здание расположено на главных торговых улицах, в хорошем торговом центре или в проходимых местах спальных районов). Доходность от простого офисного сегмента ниже — до 8-9% годовых. Можно приобрести за 380 тыс. долларов офисное помещение размером 100 кв. м и сдавать его в аренду какой-нибудь небольшой компании.
Риски от «недостроя» или нерастущих цен на жилье можно нивелировать или хотя бы свести к минимуму. Для этого нужно тщательно проверять всю документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных проектов. Покупать площади в период неожиданных «распродаж» от застройщика тоже небезопасно — возможно, у него попросту закончились деньги и вам придется ждать купленную квартиру неопределенный срок. Следующий совет — при выборе объекта для инвестирования смотреть нужно не только на самую доступную цену, но и учитывать все остальные качественные характеристики — это поможет правильно оценить ликвидность проекта и перспективы дальнейшей перепродажи. Например, новостройка должна быть в востребованном районе города, желательна также хорошая транспортная развязка поблизости. В целях инвестирования лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые всегда остаются востребованы.
Пока прогнозировать поведение рынка недвижимости сложно - слишком неопределенно все сегодня. Однако все эксперты сходятся в одном: спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. И еще - один из уроков кризиса 2008 года таится в том, что кризис может открыть новые возможности. В тот год на фоне быстрого восстановления экономики многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас остается угадать, когда будет то самое "дно".
